Алексей Бернадский: на вторичном рынке рухнул бизнес-класс

Кризис на российском рынке недвижимости самым негативным образом отразился на рынке вторичном. Сейчас практически невозможно выгодно продать квартиру, которая уже «была в употреблении». О настоящем и будущем вторички «Вести.Недвижимость» рассказал руководитель Отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

— Насколько серьезен кризис на отечественном рынке вторичной недвижимости? Или все страхи и негативные прогнозы сильно преувеличены?

— Кризис на рынке вторичной недвижимости достаточно серьезный и усугубляется он тем, что порядка 30-35 процентов от общего объема предложения — это инвестиционные квартиры, которые сейчас повисли на рынке «мертвым камнем». Пока был рост цен на недвижимость, она зачастую выполняла инвестиционную функцию, и люди с помощью вложений в квартиры преумножали свои накопления. Однако в 2015 году покупательская способность значительно сократилась — из-за девальвации рубля у людей стало меньше денег на повседневные и необходимые нужды, поэтому инвестиционная деятельность свелась к нулю, а покупка жилья происходила только в случае острой необходимости. Отсутствие такой доступной ипотеки как на первичном рынке также способствовало перетеканию спроса в сегмент новостроек. Плюс условия ипотечного кредитования для вторичной недвижимости несколько ужесточились, в частности, теперь требуется больший первоначальный взнос, нежели два года назад. Таким образом, на рынке осталось много нереализованных инвестиционных квартир при низком уровне спроса.

— До какого момента может продолжаться падение спроса на вторичную недвижимость?

— Пока общая экономическая ситуация не выровняется, рубль будет продолжать девальвировать, а цена нефти падать, платежеспособный спрос не сможет восстановиться до докризисного уровня.

— Что в настоящее время происходит с ценами? Некоторые эксперты утверждают, что сейчас, чтобы продать жилье на вторичке можно только лишь со значительной скидкой. Действительно, надо серьезно сбавлять первоначальную цену или все это не соответствует действительности?

— Одна из причин стагнирования вторичного рынка — это неадекватное ценообразование, которые можно наблюдать для большой части представленных предложений. Те повальные скидки, с которыми сейчас ассоциируется вторичный рынок, это в ряде случаев даже не дисконт, а приведение неадекватной цены к рыночному знаменателю, когда продавец делает цену не на уровне 2014 года, а с учетом текущих условий. Квартиры с рыночными ценами люди смотрят, хоть и без ажиотажа, но они продаются. А объекты ниже рыночной стоимости и вовсе раскупают довольно быстро. Но большинство объектов выставлены по ценам двухлетней давности, поэтому скидками текущие дисконты назвать иногда нельзя. Если объект более полугода «висит» в базе и не продается, скорее всего, дело в неадекватной рынку цене.

— На ваш взгляд, насколько глубок кризис отечественного рынка вторичной недвижимости?

— Нынешняя ситуация на отечественном вторичном рынке в своем роде уникальна. Обычно и на европейских рынках в том числе, увеличение объема предложения по отношению к спросу приводит к падению цен, которое в свою очередь позволяет сбалансировать объемы спроса и предложения и рынок снова идет в рост. На российском рынке дисбаланс спроса и предложения не может выровняться, поскольку спрос падает непропорционально предложению. Так, спрос просел в разы больше, чем предложение. Рынок очень сузился, то есть предложений стало в два раза меньше, однако спрос упал еще больше. Поэтому цены еще продолжат падать, при том, что квартир с «реальными», рыночными ценами немного.

— Могут ли трудности вторичного рынка повлиять на количество предложений? Не будут ли хозяева вторичной недвижимости снимать свои дома и квартиры с продажи, чтобы дождаться лучших времен?

— В текущей ситуации больше всего «подвисли» в экспозиции предложения бизнес-класса, например, однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне 10-15 миллионов рублей. Спрос на них упал больше всего. В высоких ценовых сегментах в принципе многие собственники не нуждаются в быстрой продаже, поскольку это не единственное их жилье. Они готовы ждать и пока не выставлять свои объекты или удерживать «старые», докризисные цены, если не готовы к дисконту и считают, что вложили больше, чем могу сейчас получить.

Георгий Трушин

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *