Советы инвесторам: как сохранить и приумножить

Когда курс национальной валюты плавает, экономика стагнирует, а в мире неспокойно, очень хочется стабильности. Эксперт по зарубежной недвижимости и инвестициям Александр Елизаров рассказывает, как грамотно распорядиться деньгами, чтобы снизить риски и увеличить доход.

1. Ищите стабильные рынки

Пять лет назад был актуален спор: куда выгоднее вкладывать, в российскую или зарубежную недвижимость? В России тогда можно было заработать до 40% от цены на разнице между покупкой квартиры на первых стадиях строительства и продажей готового объекта. Да и аренда приносила весомый доход. Эти времена прошли. Признаем, в России сейчас все инвестиции – в недвижимость, ценные бумаги, бизнес – рискованны . Даже в банках держать небезопасно. Если хотите быть уверенным в сохранности сбережений, ищите надежные рынки.

Заниматься инвестициями можно и с небольшим капиталом. Людям с бюджетом до €100 тыс. рекомендую Германию. Здесь самый низкий среди стабильных стран порог входа. С бюджетом €30-50 тыс. можно приобрести квартиры с доходом 8-10% годовых. Уже, и это особенность именно Германии, сданные жильцам.

Для обладателей суммы в €300 тыс. и более география надежных мест расширяется – страны Скандинавии, европейские столицы, Лазурный берег. Имея полмиллиона, можно смотреть на Париж и Лондон. Но я бы все равно советовал обратить внимание на Германию.

2. Выбирайте простые решения

Все отталкиваются от бюджета, но цена объекта – не единственный важный показатель. Подумайте о сервисе. Вам понадобится русскоязычная управляющая компания, налоговый консультант, бухгалтер, может даже садовник… В Германии вы их найдете, во Франции будет труднее.

Подумайте о законах. Регламентированы ли процедуры, защищены ли ваши права, есть ли коррупция? В этом плане Германии тоже можно поставить плюс. Каждый второй немец живет в съемной квартире. Все аспекты отношений между собственником и арендатором законодательно прописаны и четко исполняются.

Мой совет: всегда выбирайте простые решения. Вы инвестор, вы должны получать доход, а не проблемы.

3. Определитесь со стратегией

Есть три базовые стратегии инвестора. Спекулятивная – когда вы зарабатываете на перепродаже. В этом случае ищите варианты по ценам ниже рыночных. Это могут быть квартиры с устранимыми проблемами, банковские объекты или «горящие» предложения от собственников, которым срочно нужны деньги.

Консервативная – когда вы сохраняете семейный капитал для детей и внуков. По этой стратегии выбирайте самые ликвидные предложения. Например, покупаете «трешку» в Мюнхене, получаете от аренды максимум 3% годовых, зато ни о чем не беспокоитесь и просто наблюдаете, как ежегодно ваша собственность растет в цене.

И третья – стратегия рантье, когда вы зарабатываете на сдаче внаем. Максимальную доходность можно получить в маленьких и средних городах – цена «квадрата» там ниже, чем в мегаполисах, а арендные ставки – не так сильно различаются. Здесь можно рассчитывать на рентабельность до 10% годовых. В последнее время это самая популярная стратегия.

4. Отбросьте эмоции

Можно совмещать инвестиционные стратегии, но впутывать в дело эмоции точно не стоит. Не имеет никакого значения, нравится ли квартира лично вам, важно лишь, какой доход она приносит.

Внимательно изучите договор найма и историю платежей съемщика. В Германии, например, можно купить объект уже сданный в аренду. И тем самым, снизить риски.

Пользуйтесь кредитами, но только не рискуйте последними деньгами. Покупатели доходной недвижимости в Германии легко получают ипотеку. Посчитайте сами: вы вкладываете €150 тыс., столько же берете у банка под 3,2% годовых, покупаете доходный дом за €300 тыс., который приносит 8% от аренды. В итоге вы рассчитаетесь с банком и увеличите рентабельность капитала.

5. Думайте о перспективах

Оцените состояние дома. Не важно, какой в квартире ремонт, главное, чтобы он устраивал жильцов, но за реновацию дома всегда отвечают собственники. Если в ближайшие годы придется реставрировать балконы или лестничные клетки, вы потеряете львиную долю дохода.

И, наконец, подумайте о перспективах района и города. Есть ли там учебные заведения и, главное, работа. Как минимум, посмотрите на количество населения. Если оно растет – это хороший знак для инвестора.

Александр Елизаров, консультант по зарубежной недвижимости

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *